Suite à la levée de bouclier des acteurs de la construction immobilière après la publication d’un texte le 25 mars consacré aux délais d’instruction des permis, des déclarations d’intention d’aliéner, des droits de recours, ou encore des pénalités de retard, le Gouvernement a revu sa copie avec une ordonnance validée le mercredi 15 avril. Plusieurs freins spécifiques sont ainsi levés, concernant les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme et du droit de préemption et les recours contentieux contre les décisions d’urbanisme. Les dispositions sur les clauses pénales prévoyant des pénalités de retard sont également modifiées pour donner plus de visibilité aux acteurs.

Pour faire face à l’épidémie de Covid-19, le Gouvernement avait pris fin mars plusieurs ordonnances pour permettre au pays de s’adapter à la situation exceptionnelle. L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 était ainsi venue proroger les délais échus ou impactés pendant la période d’urgence sanitaire. Concernant les secteurs de la construction et de l’immobilier, elle a notamment permis de préserver les droits acquis, et adapter les procédures administratives notamment en suspendant certains délais.

L’allongement de certains délais et procédures a pu, dans certains cas, induire des difficultés spécifiques susceptibles de freiner l’activité du secteur. Les nombreux échanges avec les acteurs de la vie économique et les élus ont amené à proposer des mesures extrêmement importantes afin d’assurer la continuité et la reprise dans le domaine de l’immobilier et du BTP. Représentant près de 11 % du PIB, cette activité est indispensable à l’activité économique.

En vue de faciliter le lancement de nouveaux chantiers, le ministère a souhaité accélérer la purge des recours contentieux formés contre les autorisations d’urbanismes délivrées. L’ordonnance du 25 mars avait pour effet de retarder tous les projets de construction de trois mois après la période d’urgence sanitaire. Mais plus encore, dans le domaine de la construction, l’ensemble du processus (financements, actes notariés, chantiers) se trouve bloqué tant que les délais de recours contre l’autorisation de construire ne sont pas purgés. Ce dispositif, en paralysant le secteur de la construction, constitue un frein important à la relance de l’économie, alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales.

L’ordonnance prévoit ainsi que les délais de recours ne seront plus prorogés comme prévu par l’ordonnance du 25 mars mais suspendus. La période de suspension est par ailleurs réduite d’un mois. Ainsi, les délais de recours recommenceront à courir dès la fin de la période d’urgence sanitaire pour la seule durée qui restait à courir avant le 12 mars, ce délai ne pouvant cependant être inférieur à 7 jours pour sécuriser la saisine du juge administratif.

La réduction d’un mois de la période de suspension s’applique également aux délais d’instruction des autorisations d’urbanisme qui recommenceront à courir dès la fin de l’urgence sanitaire. Ainsi, les permis de construire pourront être délivrés plus tôt et les droits de préemption seront purgés plus rapidement. Ces dispositions permettent de donner une visibilité à plus court terme aux porteurs de projets quant au lancement de leur opération alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales.

Parallèlement, le ministère mène un travail commun avec les collectivités territoriales afin d’encourager l’instruction et la délivrance de décisions expresses dans ces domaines sans attendre l’expiration des délais. Pour tenir compte des retards éventuels qui pourraient intervenir dans la période, l’ordonnance vient adapter les relations contractuelles.

Pour tous les contrats dont l’exécution a eu lieu, au moins partiellement, pendant la période d’urgence sanitaire, les pénalités sont reportées pour une durée égale à la période pendant laquelle le contrat a été affecté après la fin de l’urgence sanitaire plus un mois. Par exemple, si une échéance était attendue le 20 mars 2020, c’est-à-dire huit jours après le début de la période d’urgence sanitaire, la clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l’obligation n’est toujours pas exécutée, que huit jours après la fin de la période d’urgence sanitaire plus un mois.

Cette disposition, simple dans son application, entend donner de la visibilité à l’ensemble des acteurs pour leur permettre de réorganiser leur activité et reprendre l’exécution de leurs contrats dans les meilleurs délais. Elle permettra ainsi de faciliter la poursuite de l’activité du secteur du bâtiment et des travaux publics. Toute la chaîne de l’acte de construire est concernée : maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, entreprises de bâtiment et de travaux publics, fournisseurs de matériaux et équipements.

Pour le secteur de l’immobilier, l’ordonnance précise également que les délais de rétractation ou de réflexion ne sont pas suspendus. Cette disposition permet de ne pas bloquer la signature des ventes et de permettre aux Français qui le souhaitent de poursuivre leur projet immobilier. Ces dispositions correctrices étaient très attendues, dans un contexte qui nécessite de préserver les conditions de la relance, par le secteur de la construction, de l’immobilier mais aussi par des acteurs économiques qui voyaient leur projet bloqué par des délais qui avaient été allongés de manière trop importante.

«Notre priorité fin mars a d’abord été de sécuriser les droits que la période d’urgence sanitaire pouvait remettre en question. Sur certains aspects précis, l’ordonnance pouvait s’appliquer de manière trop générale et nécessitait d’être modifiée, afin de ne pas de faire obstacle à l’activité des acteurs de la construction et de l’immobilier essentiels pour l’économie de notre pays et répondre aux besoins des Français. Avec Jacqueline Gourault, nous avons veillé, avec cette nouvelle ordonnance, à apporter des réponses simples qui donnent de la visibilité aux acteurs et garantissent aussi que la reprise puisse se faire le plus rapidement possible, et de manière fluide, le moment venu», commente Julien Denormandie, Ministre auprès de la Ministre de la Cohésion des Térritoires et des Relations avec les collectivités territoriales, Chargé de la ville et du logement.